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10.07.2014

Freiberufler: Zur rechtlichen Beurteilung eines Mischmietverhältnisses

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer aktuellen Entscheidung mit der Frage befasst, welchen Vorschriften ein Mietverhältnis unterliegt, das sowohl eine Wohnnutzung als auch eine freiberufliche Nutzung umfasst (sogenanntes Mischmietverhältnis).

 

Den Mietern eines mehrstöckigen Hauses in Berlin wurde in dem schriftlichen Mietvertrag gestattet, die Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen. Als ihnen das Mietverhältnis ohne Angaben von Gründen gekündigt wurde, widersprachen die Mieter der Kündigung, woraufhin die Vermieter Räumungsklage erhoben. Das Landgericht hat das Mietverhältnis jedoch als Wohnraummiete eingeordnet und die Klage mangels sachlicher Zuständigkeit als unzulässig abgewiesen.

Vorherrschender Vertragszweck maßgeblich

Auf die Berufung der Vermieter hat das Kammergericht die Beklagten zur Räumung und Herausgabe des Hauses verurteilt. Es hat das Mietverhältnis als Gewerberaummietverhältnis eingestuft und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, ein Mischmietverhältnis, wie es hier gegeben sei, unterliege insgesamt entweder dem Wohnraum- oder dem Gewerberaummietrecht, je nachdem, welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei Vertragsschluss überwiege. Ausschlaggebend sei, dass die Beklagten in einem Teil der Mieträume mit dem Betrieb der Hypnosepraxis ihren Lebensunterhalt bestritten. Dies mache die freiberufliche Nutzung zum vorherrschenden Vertragszweck. Deshalb sei - anders als bei der Wohnraummiete - für eine Kündigung des Mietverhältnisses kein berechtigtes Interesse erforderlich.

Freiberufliche oder gewerbliche Nutzung nicht automatisch vorrangig

Die vom Bundesgerichtshof (BGH) zugelassene Revision hatte Erfolg (Urteil vom 9.7.2014, Az. VIII ZR 376/13). Das Bestreiten des Lebensunterhalts durch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung stelle kein sachgerechtes Kriterium für die Bestimmung des überwiegenden Nutzungszwecks dar. Es bestehe kein allgemeiner Erfahrungssatz dahin, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat. Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten soll, lasse sich weder mit der Bedeutung der Wohnung als - grundrechtlich geschütztem - Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstellungen, noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesellschaft zukommt, in Einklang bringen.

Einzelfallprüfung ist geboten

Bei der gebotenen Einzelfallprüfung seien vielmehr alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, wobei etwa der Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten zugeschnittenen Vertragsformulars, dem Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehen Flächen und der Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile Indizwirkung zukommen kann. Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, sind vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden. Andernfalls würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen.

Vorliegend, so die Entscheidung des BGH, war unter anderem wegen des auf die Wohnraummiete zugeschnittenen Mietvertragsformulars, der für Gewerberaummietverhältnisse untypischen unbestimmten Vertragslaufzeit sowie wegen der Vereinbarung einer einheitlichen Miete ohne Umsatzsteuerausweis von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen.

 

(BGH / STB Web)